In 2020 wordt Van Westreenen via het eigen netwerk benaderd door Kuwait Stables, een onderneming uit Koeweit die kort daarvoor een paardenhouderij in Nijkerk heeft aangekocht. De vraag is of Van Westreenen wil meedenken over de herontwikkeling van deze locatie. Het blijkt het begin van een bijzonder project.
De communicatie verloopt in het Engels, via Teams-overleggen met de eigenaren in Koeweit, gesprekken op locatie en bij Van Westreenen op kantoor en natuurlijk via e-mail. Ondanks de afstand ontstaat al snel een prettige en vertrouwde samenwerking. ‘Het is natuurlijk bijzonder om een project te begeleiden waarbij de opdrachtgever letterlijk duizenden kilometers verderop zit’, vertelt Sjaak van Schaik. ‘Maar vanaf het begin was er een goede klik. We begrepen wat Kuwait Stables voor ogen had en konden vanuit onze kennis en ervaring meedenken over hoe we die ambities in Nederland konden realiseren.’
Van verouderde paardenhouderij naar trainingscomplex
De aangekochte paardenhouderij is verouderd. Kuwait Stables wil de locatie grondig moderniseren en ontwikkelen tot een hoogwaardig trainingscomplex voor internationale topsportpaarden. Hoewel het perceel al de juiste bestemming heeft, blijkt het bestemmingsplan van de gemeente Nijkerk behoorlijk behoudend als het gaat om paardenhouderijen. Het biedt weinig flexibiliteit voor aanpassingen. Zo is in het bestemmingsplan exact vastgelegd waar de rijhal mag staan. Kuwait Stables wil de bestaande rijhal slopen en op een andere, meer geschikte plek terugbouwen. Daarvoor moet een aparte buitenplanse omgevingsvergunning worden aangevraagd om van het bestemmingsplan af te mogen wijken. ‘Dat is precies het soort vraagstuk waarbij je als adviseur vanaf het begin goed moet kijken naar wat de wensen zijn en hoe je die binnen de Nederlandse regelgeving kunt inpassen’, legt Sjaak uit.
Een huismus zorgt voor een jaar vertraging
Een bijzondere uitdaging bleek het vertalen en toelichten van de Nederlandse en lokale regelgeving aan de internationale opdrachtgever. De uitgebreide regels, het hoge detailniveau van de onderzoeken en de lange doorlooptijd van procedures zijn niet altijd eenvoudig uit te leggen. Een goed voorbeeld daarvan is het flora- en faunaonderzoek. Daaruit blijkt dat huismussen nestelen onder de golfplaten van de oude gebouwen. Omdat de huismus in Nederland een beschermde vogelsoort is, moet aanvullend onderzoek worden uitgevoerd.
Ook moeten, voor de ontheffingsaanvraag op grond van de Wet natuurbescherming, maatregelen worden genomen om de vogels nieuwe nestgelegenheid te bieden. Het gevolg: de procedure loopt ongeveer een jaar vertraging op. ‘Juist bij een internationale opdrachtgever merk je hoe ingewikkeld onze Nederlandse regelgeving soms is’, vertelt Sjaak. ‘Probeer maar eens aan mensen die duizenden kilometers verderop zitten uit te leggen dat een project bijna een jaar vertraging oploopt vanwege de aanwezigheid van een huismus. Zeker als zij vervolgens vragen waarom juist deze vogel beschermd is, terwijl zij de huismus op en rondom hun bedrijf – en ook elders in Nederland – in grote aantallen zien. Natuurlijk moet je zorgvuldig omgaan met beschermde soorten, maar dit soort situaties maken ook duidelijk dat we de regels en procedures rondom soortenbescherming in Nederland soms wel erg vergaand hebben ingericht.’
Van vergunning naar realisatie
Nadat de vergunning is verleend, vraagt Kuwait Stables VanWestreenen ook mee te denken over de realisatie van het paardenhouderijcomplex. Voor de belangrijkste bouwwerkzaamheden heeft de opdrachtgever zelf al bouwbedrijven geselecteerd. Al snel blijkt echter dat er behoefte is aan iemand die ook de overige werkzaamheden kan coördineren, zoals de installaties, de bestrating en de afstemming tussen de verschillende uitvoerende partijen. Die rol wordt vervuld door collega Stefan Koudijs van VanWestreenen. Stefan stelt een regionaal team van gespecialiseerde bedrijven samen en zorgt ervoor dat de verschillende werkzaamheden goed op elkaar worden afgestemd. Een flinke puzzel, zeker omdat er verschillende partijen bij de bouw betrokken zijn en de opdrachtgever op afstand meekijkt. ‘De communicatie verliep met handen, voeten én met hulp van Google Translate’, vertelt Stefan met een glimlach. ‘Maar iedereen had hetzelfde doel voor ogen: een mooi en hoogwaardig paardencomplex realiseren. Dat gezamenlijke doel maakte de samenwerking uiteindelijk heel prettig.’
Internationale ambities, gerealiseerd in Nijkerk
Het resultaat mag er zijn. De verouderde paardenhouderij heeft plaatsgemaakt voor een modern en hoogwaardig paardencomplex dat past bij de internationale ambities van Kuwait Stables. De onderneming beschikt nu over uitstekende faciliteiten om haar topsportpaarden verder te trainen en op het hoogste niveau te laten presteren. ‘Als je terugkijkt naar waar we begonnen, is het mooi om te zien wat er uiteindelijk is gerealiseerd’, zegt Sjaak. ‘Het begon met een bestaande, verouderde paardenhouderij en een opdrachtgever met een duidelijke ambitie. Door goed samen te werken en steeds naar oplossingen te zoeken, staat er nu een complex waar zowel Kuwait Stables als wij trots op mogen zijn.’ Een bijzonder project dus, waarbij de afstand tussen Koeweit en Nijkerk uiteindelijk geen belemmering bleek.
